Heizpflicht des Vermieters
In Deutschland wird es im Winter sehr kalt und die Temperaturen gehen gerne auch in die Minusbereiche. Wer von der Kälte nach Hause kommt, möchte sich daher in einer gemütlich warmen Wohnung aufwärmen. Haus- und Wohnungsbesitzer können sich dafür das ideale Heizsystem wie eine Elektroheizung, Wandheizung oder eine Stromheizung für Ihr Wohneigentum aussuchen. Mieter hingegen sind von der Wahl ihrer Vermieter abhängig. Doch das Gesetz verpflichtet alle Vermieter dazu, Mietwohnungen ausreichend zu heizen. Unser Ratgeber klärt über die Regelungen der Heiztemperatur und die Rechte und Pflichten von Vermieter und Mieter auf.
Mietrecht: Regelungen zur Heiztemperatur
Der Vermieter ist für eine funktionierende Heizung verantwortlich. Dabei sind gewisse Mindesttemperaturen gesetzlich vorgeschrieben. Nach DIN 4701 müssen in den Heizzeiten tagsüber in Küche, Wohn- und Schlafzimmer Temperaturen von mindestens 20 Grad erreicht werden können. Im Badezimmer liegt die Mindesttemperatur sogar bei 22 Grad. Das Landesgericht Düsseldorf (BIGBw 11955,31) hat die durchschnittliche Heizperiode vom 1. Oktober bis zum 30. April festgesetzt. Nachts dürfen die Mindesttemperaturen um bis zu 3 Grad unterschritten werden. Die Nachtzeiten sind auf den Zeitraum von 24:00 Uhr bis 06:00 Uhr morgens festgelegt (AG Stuttgart, WuM 1987, 147). Sämtliche Zusätze im Mietvertrag über veränderte Heizzeiten oder Mindesttemperaturen sind nicht wirksam (OLG Frankfurt, WuM 1992, 56f.; LG Heidelberg Az. 5 S 80/81). Nach dem OLG Frankfurt und dem BGH ist eine Wohntemperatur unterhalb von 20 Grad unzumutbar (OLG Frankfurt 1992, 56 f.; BGH WuM 1991, 381 f). Doch Mieter haben nicht nur ein Recht auf die Einhaltung der Mindesttemperaturen und ein funktionierendes Heizsystem, sondern müssen auch ihrer Heizpflicht nachkommen. Bildet sich aufgrund von schlechtem oder mangelndem Heizen Schimmel oder frieren Heizungsrohre ein, kann vom Mieter Schadensersatz gefordert werden.
Vermieter müssen die vorgeschriebene Mindesttemperatur gewährleisten
Erreicht die Raumtemperatur nicht die vorgeschriebene Mindesttemperatur, muss der Vermieter handeln. Er ist verantwortlich für ein funktionsfähiges Heizsystem, die Wartung und eine ausreichende Heizkapazität der vorhandenen Heizung. Ist diese nicht ausreichend, muss er die Heizung aufrüsten. Sobald ein Mieter feststellt, dass die Heizleistung in der Wohnung dauerhaft nicht ausreicht, muss er den Vermieter schriftlich zu einer Behebung der Mängel auffordern und ihm eine der Heizleistung entsprechende Frist gewähren. Je unzumutbarer die Situation ist, umso kürzer kann auch die Frist ausfallen. Der Mieter ist dann in der Pflicht, die Mängel zu beseitigen. Eine Elektroheizung, Elektrospeicherheizung oder eine zusätzliche mobile Elektroheizung können schnell und günstig Abhilfe schaffen. Fischer Future Heat bietet Ihnen dabei sogar eine Wärmegarantie. Reicht die von unserem Experten errechnete Heizkraft nicht aus, rüsten wir zur nächststärkeren Elektroheizung kostenfrei auf.
Was tun wenn die Wohnung nicht warm genug ist?
Bei längerem Unterschreiten der Mindesttemperaturen können Mieter die Miete mindern. Fällt die Heizung komplett aus, kann man die Miete sogar bis zu 100 Prozent mindern. Fallen die Temperaturen nur um einige Grad unter die vorgeschriebene Mindesttemperatur, können Mietminderungen um bis zu 20 Prozent erfolgen. Nach dem Amtsgericht Potsdam ist eine Mietminderung von 10 Prozent bei einer länger anhaltenden Raumtemperatur knapp unter 20 Grad angemessen (Az. 23 C 236/10). Ist die zu geringe Heizleistung allerdings bereits bei Vertragsabschluss erkennbar, ist eine Minderung der Heizkosten nicht möglich.
Zwar können Mieter eine schnelle Beseitigung der Mängel erwarten, aber nach dem Bundesgerichtshof keine Forderungen nach einem neuen, modernerem Heizsystem mit geringerem Verbrauch stellen (BGH VIII ZR 10/11). Und auch das Berliner Kammergericht kommt zu dem Urteil, dass erhöhte Heizkosten aufgrund von veralteten Heizungsanlagen nicht von der Miete abgezogen werden können (Az. 12 U 6/07). Vermieter seien nicht verpflichtet, das Heizungssystem auf dem neusten Stand zu halten. Nur bei einem ungewöhnlich hohem Stromverbrauch kann der Mieter, wenn die „ernsthafte Möglichkeit eines offensichtlichen Fehlers“ besteht, die Zahlung der Heizkosten verweigern (Az.: VIII ZR 148/17 und VIII ZR 189/17).
